W Lubinie od niemal 20 lat, szermując hasłem rewitalizacji Rynku pod różnymi postaciami, tj. albo koniecznością odsłonięcia zabytkowego kościoła, albo stworzenia placu parkingowego dla klientów planowanej galerii handlowej, urzędników ratusza i mieszkańców okolicznych domów, albo pomysłem odtworzenia historycznego staromiejskiego traktu kupieckiego, albo zamiarem wybudowania kamieniczek stylizowanych na dawną zabudowę - dąży się do wyburzenia czterech bloków mieszkalnych pobudowanych w latach 60-tych w bezpośrednim sąsiedztwie kościoła.

Ogólnie rzecz biorąc rewitalizacja zakłada działania mające na celu korzystne przekształcenie obszaru miasta/gminy będącego w stanie kryzysu wynikającego z czynników ekonomicznych i społecznych lub też nakierowane na ożywienie zdegradowanych obszarów miasta, które utraciły swoją pierwotną funkcję.

• Rewitalizacja - zespół działań urbanistycznych i planistycznych, koordynowanych przez lokalną administrację samorządową, których celem jest społeczne, architektoniczne, planistyczne i ekonomiczne korzystne przekształcenie wyodrębnionego obszaru gminy będącego w stanie kryzysu wynikającego z czynników ekonomicznych i społecznych. Niektóre programy rewitalizacyjne nakierowane są na ożywienie zdegradowanych obszarów miast, które utraciły swoją pierwotną funkcję, np. poprzemysłowych; celem wówczas jest znalezienie dla nich nowego zastosowania i doprowadzenie do stanu, w którym obszary zmieniają swoją funkcję.

Skoro tak, to już na wstępie nasuwają się dwa pytania:

1.Na czym miałby polegać ten stan kryzysowy i degradacja terenu, na którym pobudowane są cztery punktowce?

2.Czy/na ile gmina swoje działania w tym zakresie opiera chociażby o zapisy zawarte w ustawie z dnia 9 października 2015 r. o rewitalizacji?

W marcu 2021 r. na interpelację Radnego Rady Miejskiej w Lubinie Pana Olega Herejczaka, zawierającą trzy pytania dotyczącą rzeczonych punktowców w Rynku, tj.:

• 1.Czy stać Gminę Miejską na wykup wspomnianych mieszkań?
• 2.Jaki cel ma wykupienie mieszkań z punktowców w rynku?
• 3.Czy są przesłanki do wykupienia mieszkań realizując cel publiczny. Jeżeli są to jakie?

- urzędnik samorządowy (z upoważnienia prezydenta miasta) udzielił pisemnie następującej odpowiedzi:

Aktualne rozmowy z mieszkańcami są badaniem rynku i ustaleniem oczekiwań i priorytetów właścicieli tych mieszkań w razie rozpoczęcia ewentualnej procedury zamiany lub nabycia mieszkań. Planowane zamierzenia mają na celu kontynuację zagospodarowania Rynku i ścisłego centrum miasta. Wysokość kosztów nie jest jeszcze znana z uwagi na konieczność indywidualnych wycen, analizę dokumentacji prawnej, a przede wszystkim ustalenie zakresu i terminu ewentualnych wykupów lub zamian. Podstawa prawna i tryb postępowania jest zależny od przyjętych rozwiązań.

Wszelkie czynności prowadzone będą z poszanowaniem prawa własności oraz obowiązujących przepisów.

***

Nie istnieją przesłanki, aby w Polsce konieczna była masowa rozbiórka budynków z wielkiej płyty, która nawiasem mówiąc, nie rzadko byłaby bardziej kosztowna niż modernizacja bloków. Wciąż możliwa jest ich modernizacja i rewitalizacja – poddane odpowiednim zabiegom, mogą stać się nie tylko bardziej funkcjonalnymi, energooszczędnymi budynkami, ale również z przysłowiowych brzydkich kaczątek przeobrazić się w estetyczne, atrakcyjne obiekty. Co jakiś czas natomiast najgłośniej o wyburzaniu takich bloków (pod byle pretekstem) krzyczą na ogół deweloperzy i producenci kartongipsu. Chodzi im przede wszystkim o to, by zrobić miejsce pod nowe budownictwo czy budynki stylizowane na stare kamienice, na których przecież zawsze można więcej zarobić.

Stale przy tym podnoszone są dodatkowe argumenty, że bloki z wielkiej płyty to w zasadzie wielki problem, bo nadal one są brzydkie, mało komfortowe i „brzydko się starzeją” (mimo że po zmianie ustroju w Polsce w 1989 roku w całym kraju uległy one masowej modernizacji z czego do najpopularniejszych zalicza się wymianę okien na szczelne, wymianę kaloryferów na nowocześniejsze grzejniki oraz termomodernizację.

Powszechnie wiadomo, że te mieszkania zasadniczo są małe, ich ściany bywają krzywe, czasem mają ślepe kuchnie, niewygodne klatki schodowe - choć krzywizna ścian, małe, czasem ślepe kuchnie, niewygodne klatki schodowe, to wady, które pojawiają się również we współczesnych blokach - a do tego z czasem stropy pękają, kruszy się beton, przeciekają dachy i rynny, w mieszkaniach brakuje odpowiedniej wentylacji, więc na ścianach pojawiają się wilgoć i pleśń, aluminiowe przewody elektryczne nie wytrzymują podłączania zbyt dużej liczby urządzeń i przepalają się (rośnie ryzyko pożaru), stalowe rury instalacji wodnej zarastają kamieniem i zapychają się, przez co na wyższe piętra woda może nie dochodzić. Eksperci prognozują też, że za 25 lat problemy się skumulują. Wielka płyta będzie wymagała drogiej modernizacji, a niektóre budynki być może trzeba będzie wyburzyć. Mimo dość niepokojąco wyglądającego katalogu wad, nieprawidłowości i niedoborów dziś nie dyskwalifikuje się osiedli wielkopłytowych (chociaż nie bezwarunkowo), jako miejsca bezpiecznego zamieszkiwania jeszcze przez długie lata.

Z drugiej strony patrząc wielka płyta wciąż ma sporo zalet. Osiedla z wielkiej płyty zwykle są zlokalizowane w centrum miast, co podnosi ich atrakcyjność ze względu na łatwy dostęp do bogatej infrastruktury w najbliższej odległości (żłobków, przedszkoli, placówek szkolnych, przychodni, sklepów, boisk, dobrych połączeń komunikacją miejską itd.). Dodatkowo przestrzeń między budynkami, która w porównaniu z nowoczesną zabudową jest znacznie większa. Nie bez znacznie jest też niższa cena mieszkań w blokach.

Wśród inżynierów panuje zgodna opinia, że wdrażane w Polsce projekty budowy budynków z wielkiej płyty były znacząco lepsze od tych, z których korzystali budowniczowie w sąsiednich krajach bloku wschodniego. W związku z tym bloki z wielkiej płyty budowane w Polsce są bezpieczne (mimo ww. dość niepokojąco wyglądającego katalogu wad, nieprawidłowości i niedoborów). Żywotność tych bloków przewidziano na 50-70 lat użytkowania (a powtarzając za ojcem wielkiej płyty w Polsce, czyli prof. Bohdanem Lewickim, bloki te, mimo starzenia się, mogą wytrzymać nawet do 120 lat). Jak przekonują eksperci, prawdziwa katastrofa nam nie grozi. Wyłączając epizod z Rzeszowa z połowy lat 90., kiedy odpadła jedna z płyt elewacyjnych, dotąd w Polsce nie było przypadku zawalenia się betonowego bloku. Nie zagroziły im wybuchy gazu, ani tąpnięcia ziemi. Przekrzywione budynki z powodzeniem stawiano do pionu niwelując nawet metrowe odchylenia.

***

Planując zamierzenia mające na celu kontynuację zagospodarowania lubińskiego Rynku w miejscu, w którym pobudowane są cztery bloki mieszkalne, realną podstawą działających w tym zakresie (w zespół wespół) wszelkich podmiotów jest ich wejście w posiadanie wszystkich 60 mieszkań w tych blokach wraz z gruntem im przypisanym. Dopiero wtedy możliwe będą kolejne działania.

Aktualnie wśród mieszkańców osławionych bloków wyróżnić można kilka grup.

1. Osoby, które wyraziły chęć sprzedaży lub zamiany swoich mieszkań i transakcję już sfinalizowały na zaproponowanych przez dewelopera/UM warunkach (być może w niektórych przypadkach były to osoby na „musiku” i podlegały warunkom z kategorii tych „nie do odrzucenia”).

2. Osoby, które jeszcze nie zaakceptowały zaproponowanych warunków sprzedaży lub zamiany i zapewne czekają na bardziej satysfakcjonujące propozycje.

• Te osoby orientują się, że obecnie mieszkania na rynku wtórnym drożeją najszybciej od kilkunastu lat i jeszcze przez kilka najbliższych lat będą nadal drożały; znają zarówno zalety mieszkania zlokalizowanego w samym centrum miasta, jak i wartość rynkową gruntu do niego przypisanego; mają świadomość, że wielka płyta wciąż ma potencjał, który może decydować o jej możliwej, chociaż bardzo kosztownej modernizacji/remoncie uzupełnionym wprowadzeniem nowych, lepszych, sprawniejszych lub nawet dodatkowych elementów wyposażenia, podnoszących komfort albo rewitalizacji. Skoro można eliminować mankamenty starych kamienic i robić z nich atrakcyjne, modne nieruchomości, dlaczego nie miałoby się to udać z wielką płytą?

3. Osoby, które nie wyrażają chęci sprzedaży mieszkań.

Podmiotom realizującym zamierzenia związane z zagospodarowaniem Rynku, prawdopodobnie najtrudniej będzie wykupić mieszkania od osób nie wyrażających chęci ich sprzedaży. Działając więc z poszanowaniem prawa własności oraz obowiązujących przepisów (czyli wykluczając m.in. metody podobne do stosowanych przez osławionych tzw. czyścicieli kamienic), niewykluczone, że deweloper/UM i ta grupa osób będą się mierzyć, przypuszczalnie w długoletnich bataliach sądowych, m.in. z „inwestycją celu publicznego” oraz „instytucją wywłaszczenia”.

Andrzej Ossowski

PS

Na pismo firmy administrującej tymi 4 blokami w Rynku, pod koniec lipca br. pisemnej odpowiedzi (z upoważnienia prezydenta miasta) udzielił inny urzędnik samorządowy:

W odpowiedzi na pismo CZN-Lu-109/21 z dnia 29.06.2021 r. w sprawie wyburzenia budynków zarządzanych przez CZN Sp. z o.o. w rejonie lubińskiego Rynku informuję, że w chwili obecnej nie posiadamy takich planów.

A

Napisz komentarz!

~Gość

#44126 | 19.08.21 10:59:55

Interesujące wydaje się tempo oraz swoista spolegliwość, z jaką niektórzy mieszkańcy przyjmują propozycje ws. ceny wykupu mieszkań lub ich zamiany.

~Gość

#44127 | 20.08.21 10:01:04

Kiedyś ludzie uciekali z wielkiej płyty, jednak lata mijają i dziś budynki stawiane w tej technologii wracają do łask za sprawą... swojej niezwykle atrakcyjnej lokalizacji. W przeszłości bowiem bloki z wielkiej płyty zwykle były stawiane w pobliżu parków i z rozwiniętą infrastrukturą mieszkaniową (szkoły, sklepy, przystanki), a nowe osiedla ich często nie zapewniają. Już chociażby z tego względu ceny mieszkań z wielkiej płyty idą w górę, a analitycy rynku prognozują dalszy ich wzrost przez najbliższych kilka lat (np. dziś na osiedlu "Za Żelazną Bramą" w Warszawie, gdzie cena za m2 lokalu w bloku z wielkiej płyty wynosi średnio 12 tys. zł, rekordem z tego osiedla okazała się transakcja sprzedaży 47-metrowego mieszkania za 825 tys. zł, co dało wynik 17,5 tys. zł za m2). <br /> Wprawdzie Lubin to nie Warszawa, ale nawet tu w cenie 5 tys. za m2 można sprzedać/kupić nawet nie szczególne mieszkanie i w nie szczególnej okolicy. Natomiast sprzedawanie mieszkań w niezwykle atrakcyjnej lokalizacji, bo w samym rynku miasta, w cenie 5 tys. za m2, to jest owszem świetny interes, ale przede wszystkim dla kupującego...

~Gość

#44128 | 21.08.21 14:34:51

Ciekawe: &#8222;Gdyby przyjąć za punkt odniesienia średnią UE dla głównych jakościowych wskaźników opisujących stan mieszkalnictwa, można szacować, że w Polsce wciąż brakuje nawet około 2,4-3,0 mln mieszkań.&#8221; Ten problem chyba jednak nie dotyczy Lubina skoro samorządowcy poważnie myślą o wyburzaniu bloków mieszkalnych w Rynku zbudowanych z wielkiej płyty i będących w dobrym stanie - po termomodernizacji, wymianie okien, grzejników, pionów wodnych i gazowych - ku radości miejscowej deweloperki.

~Gość

#44129 | 23.08.21 13:45:54

W jakiej roli, czy w ramach ustawowo określonych form popierania budownictwa mieszkaniowego, a może w imię zaspokajania potrzeb lokalowych mieszkańców regionu poprzez budowę mieszkań własnościowych - miejscowa deweloperka afiszuje się na oficjalnym plakacie reklamującym Dni Lubina`2021?